DIREITO IMOBILIÁRIO · DIREITO DO CONSUMIDOR
Construtora atrasou a entrega?
Você tem direito a receber “aluguel” pelo atraso
Saiba como funciona a indenização de 0,5% ao mês por lucros cessantes e o que os tribunais têm decidido sobre o tema.
ATUALIZADO EM ABRIL DE 2026
Comprar um imóvel na planta envolve planejamento, paciência e, muitas vezes, uma longa espera. Mas quando a construtora atrasa a entrega das chaves além do prazo combinado em contrato, o comprador não precisa simplesmente aceitar o prejuízo: a lei e a jurisprudência garantem o direito a uma indenização mensal enquanto durar o atraso.
O que é o “aluguel” pelo atraso?
Tecnicamente, trata-se de uma indenização por lucros cessantes, ou seja, o valor que o comprador deixou de ganhar (ou economizar) por não poder usar o imóvel no prazo combinado. Na prática, os tribunais fixam esse valor em 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, com base na ideia de que o comprador poderia ter alugado o imóvel ou economizado no aluguel que paga em outro lugar.
O grande avanço é que esse prejuízo é presumido: você não precisa provar que estava pagando aluguel, que sofreu algum dano concreto ou qual era a finalidade da compra. O simples atraso já é suficiente para gerar o direito à indenização.
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.” — Súmula 162 do TJSP
Quando começa o prazo de entrega?
Aqui mora um dos maiores conflitos entre compradores e construtoras. Muitos contratos contêm uma cláusula que diz que o prazo de entrega começa a contar somente a partir da assinatura do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, em especial os imóveis do programa Minha Casa, Minha vida.
O STJ pacificou esse debate no Tema Repetitivo 996: essa cláusula é abusiva e nula. O prazo deve ser contado a partir da data de celebração do contrato de compra e venda, com acréscimo do prazo de tolerância de 180 dias. (https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2019/Segunda-Secao-fixa-teses-sobre-atraso-na-entrega-de-imoveis-do-programa-Minha-Casa–Minha-Vida.aspx)
Isso significa que, se você assinou o contrato em dezembro de 2018 com prazo de 36 meses, a entrega deveria ter ocorrido até junho de 2022, e não a partir da data do financiamento, como as construtoras tentam argumentar.
Como calcular quanto você tem direito a receber?
Exemplo prático — caso real julgado em Sorocaba (2025)
Contrato assinado 20/12/2018
Prazo contratual (36 meses + 180 dias) 20/06/2022
Entrega efetiva das chaves 30/03/2023
Período de atraso ~9 meses
Indenização devida 9 × 0,5% do valor do contrato
Se o valor do contrato era R$ 200.000, por exemplo, a indenização seria de R$ 1.000 por mês × 9 meses = R$ 9.000, além de correção monetária e juros de mora.
A pandemia pode ser usada como justificativa?
As construtoras frequentemente invocam a pandemia de COVID-19 como caso fortuito ou força maior para tentar se eximir da responsabilidade. Os tribunais, no entanto, têm rejeitado esse argumento de forma recorrente, especialmente quando o atraso já existia antes da pandemia ou quando a empresa não consegue demonstrar concretamente o nexo de causalidade entre a pandemia e o atraso específico naquela obra.
O que dizem os tribunais
TJ-SP · 9ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO · 10/03/2025
Apelação Cível nº 1026020-48.2023.8.26.0602
Cláusula que condicionava o prazo de entrega à celebração do financiamento foi declarada abusiva. Reconhecido atraso de 9 meses (jun/2022 a mar/2023). Construtora condenada a pagar 0,5% do valor do contrato por mês. Recurso da compradora provido.
TJ-SP · 6ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO · 22/10/2025
Apelação Cível nº 1013769-53.2024.8.26.0152
Construtora condenada em primeiro grau a pagar lucros cessantes de 0,5% ao mês tentou recorrer alegando pandemia como força maior.
O que fazer se sua entrega atrasou?
O primeiro passo é verificar as datas: quando foi assinado o contrato de compra e venda e qual era o prazo previsto para entrega (em meses), incluindo a tolerância de 180 dias. Com esses dados, é possível calcular se houve atraso e por quantos meses. Em seguida, vale buscar orientação jurídica para ajuizar a ação cabível ao seu caso.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso possui suas particularidades e merece análise individual.