O que diz a lei sobre o atraso na entrega do imóvel
Comprar um imóvel na planta é uma decisão que envolve anos de planejamento financeiro e expectativa. Quando a construtora não cumpre o prazo combinado, a frustração vem acompanhada de prejuízos reais — e a legislação brasileira oferece diversos mecanismos de proteção ao comprador.
Os direitos do adquirente estão amparados principalmente em três frentes: a Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018), que regula especificamente a resolução de contratos imobiliários e as consequências do atraso; o Código de Defesa do Consumidor, que classifica como abusiva qualquer cláusula que limite os direitos do comprador; e o Código Civil, que trata do inadimplemento contratual de forma geral.
O próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou diversos entendimentos sobre o tema, fixando parâmetros claros para indenizações e multas contratuais nesses casos.
Os 180 dias de tolerância: quando começam a contar os prejuízos
É comum que contratos de compra e venda de imóveis na planta prevejam uma cláusula de tolerância — um período extra, geralmente de até 180 dias, para a construtora concluir a obra sem qualquer penalidade. Essa cláusula é válida, desde que esteja redigida de forma clara e o comprador tenha sido devidamente informado sobre ela no momento da contratação.
Só depois de esgotado esse prazo é que a mora da construtora se caracteriza e os direitos à indenização passam a valer. Ou seja: o comprador precisa verificar, no contrato, qual era a data final prevista para entrega — somando o prazo original mais o período de tolerância — para saber exatamente a partir de quando pode cobrar.
O que você pode exigir da construtora em caso de atraso
Superado o prazo de tolerância sem a entrega das chaves, a Lei dos Distratos garante ao comprador um leque de opções:
Rescisão com devolução integral
Romper o contrato e receber de volta todos os valores pagos, corrigidos monetariamente.
Indenização por lucros cessantes
Compensação pela impossibilidade de usar ou alugar o imóvel durante o período de atraso.
Danos materiais e morais
Reembolso de gastos como aluguel provisório, além de reparação pelo transtorno causado, quando cabível.
Inversão da cláusula penal
Se o contrato prevê multa apenas para o comprador inadimplente, ela pode ser invertida contra a construtora.
Cumprimento forçado do contrato
Manter o contrato e exigir judicialmente que a construtora entregue o imóvel, caso essa seja a opção preferida.
Atenção: Não é possível acumular livremente lucros cessantes com a cláusula penal moratória prevista no contrato. O STJ regulou especificamente essa questão — veja os detalhes a seguir.
Temas 970 e 971: o entendimento do STJ sobre a multa por atraso
Em 2019, a Segunda Seção do STJ julgou dois recursos repetitivos que uniformizaram a forma como os tribunais de todo o país tratam o atraso na entrega de imóveis. As teses seguem sendo aplicadas até hoje:
Cláusula penal x lucros cessantes
Quando o contrato já prevê uma multa moratória equivalente ao valor do aluguel do imóvel, não é possível cobrar, cumulativamente, lucros cessantes. A multa contratual, nesse caso, já cumpre a função de indenizar o comprador pelo período em que ficou sem usufruir do bem.
Inversão da cláusula penal
Se o contrato de adesão prevê multa apenas para o caso de inadimplência do comprador, essa mesma cláusula deve servir de parâmetro para calcular a indenização devida pela construtora em caso de atraso — mesmo que o contrato não preveja multa expressa para o vendedor.
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
— Tese fixada no Tema 970, STJ, Segunda Seção
Vale destacar: se a multa prevista no contrato for menor que o valor equivalente ao aluguel do imóvel, o STJ já decidiu que a cumulação com lucros cessantes volta a ser possível — o comprador pode, inclusive, abrir mão da multa contratual e pedir apenas os lucros cessantes, se essa opção for mais vantajosa.
Como é calculada a indenização por atraso
Quando o contrato prevê uma cláusula de multa, o cálculo segue o percentual estabelecido no próprio documento — geralmente entre 0,5% e 1% ao mês sobre o valor do imóvel, correspondente ao valor médio de um aluguel equivalente. Veja um exemplo simplificado:
Quando o contrato não prevê nenhuma cláusula de multa, o comprador pode buscar a via judicial para que o juiz arbitre o valor da indenização, considerando o tempo de atraso e os prejuízos comprovados. Sobre o valor apurado, ainda incidem juros de mora e correção monetária, conforme os índices previstos no Código Civil.
O que dizem os tribunais paulistas
A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirma, na prática, que o atraso injustificado gera o dever de indenizar — e que o simples descumprimento do prazo já é suficiente para caracterizar o prejuízo do comprador:
O Tribunal manteve condenação de uma construtora que entregou o imóvel dezessete meses após o prazo contratual. Além da restituição dos valores pagos e dos lucros cessantes já fixados em primeira instância, a turma reconheceu também a existência de dano moral, arbitrado em R$ 5 mil, por entender que o atraso prolongado frustrou de forma significativa a expectativa dos compradores.
Em decisão recente, o TJSP confirmou a responsabilidade solidária de construtora e incorporadora por um atraso de dois anos na entrega das chaves, mesmo diante da alegação de que o problema teria decorrido de invasões em terrenos vizinhos. O tribunal entendeu que dificuldades operacionais da obra são risco da própria atividade empresarial e não afastam o dever de indenizar, mantendo a indenização por lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso e declarando indevida a cobrança de juros de obra após o vencimento do prazo de entrega, à luz do Tema 996 do STJ.
O imóvel atrasou: o que fazer agora que construtora atrasou a entrega do imóvel
Se a data prevista no contrato — já somado o prazo de tolerância — foi ultrapassada, este é o caminho recomendado:
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Releia o contrato com atenção
Verifique a data de entrega prevista, o prazo de tolerância e se há cláusula de multa moratória estipulada.
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Reúna a documentação
Guarde comprovantes de pagamento, comunicações com a construtora, gastos extras com aluguel e demais despesas comprovadas.
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Consulte um advogado especializado
Um profissional de direito imobiliário vai avaliar se compensa manter o contrato e cobrar lucros cessantes, ou optar pela rescisão com devolução integral dos valores.
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Notifique a construtora ou ajuíze a ação
Muitas vezes uma notificação extrajudicial já resolve a questão. Caso contrário, a ação judicial busca a indenização com base na Lei dos Distratos e na jurisprudência do STJ.
Se a entrega do seu imóvel atrasou e você quer saber exatamente quanto tem direito a receber, o ideal é buscar orientação jurídica especializada. Acompanhe conteúdos sobre direito imobiliário e direito do consumidor no Instagram @advamandaviotto ou entre em contato pelo WhatsApp para agendar uma consulta.