Cancelamento de compra de imóvel na planta: o que você precisa fazer
Se você comprou um imóvel na planta e está pensando em desistir do negócio, saiba que você tem direitos. O tema envolve legislação específica, jurisprudência consolidada e algumas armadilhas que podem custar caro se você não estiver bem informado.
O cancelamento (distrato) de contrato de imóvel na planta segue regras próprias previstas em lei — a Lei nº 13.786/2018 —, mas também depende da interpretação dos tribunais, que frequentemente corrigem abusos praticados pelas incorporadoras.
Neste conteúdo, você vai entender como funciona o distrato, quais valores podem ser retidos e como evitar prejuízos desnecessários.
Resumo prático: mesmo que o contrato preveja retenção de até 50% dos valores pagos, a Justiça frequentemente reduz esse percentual para algo entre 10% e 25%, dependendo do caso.
O que diz a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)?
A Lei do Distrato trouxe regras específicas para o cancelamento de contratos de imóveis na planta, estabelecendo limites para as retenções feitas pelas incorporadoras. Os percentuais máximos previstos são:
Além dos percentuais acima, ainda podem ser descontados valores como corretagem, impostos e taxa de fruição, dependendo das circunstâncias do caso.
A retenção de 50% é sempre válida?
Não. Apesar de prevista em lei para os casos com patrimônio de afetação, essa retenção nem sempre é aplicada na prática pelos tribunais.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) e os tribunais estaduais têm reduzido retenções consideradas abusivas, aplicando percentuais mais razoáveis — geralmente entre 10% e 25% — com base na análise proporcional do caso concreto.
✅ Quando a Justiça pode reduzir
Quando a retenção se mostra desproporcional ao prejuízo real sofrido pela incorporadora, ou quando há abuso contratual identificado pelo juiz.
⚠️ Quando tende a ser mantida
Quando o imóvel está em patrimônio de afetação devidamente registrado e a incorporadora comprova os custos efetivos com a desistência.
O que é patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação é um mecanismo jurídico previsto na Lei nº 10.931/2004 que separa o patrimônio do empreendimento do restante da incorporadora. Na prática, ele:
Como saber se o seu imóvel está nesse regime?
Verifique o contrato de compra e venda — geralmente há cláusula expressa sobre patrimônio de afetação.
Consulte a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Analise o memorial de incorporação registrado, que deve indicar expressamente o regime adotado.
E a corretagem, é devolvida?
Depende de como a corretagem foi cobrada e informada ao comprador no momento da assinatura do contrato.
✅ Corretagem informada claramente
Se o comprador foi devidamente informado sobre o valor e a finalidade da corretagem antes de assinar, ela normalmente não é devolvida.
❌ Corretagem sem transparência
Se não houve clareza na cobrança ou se ela foi embutida no preço sem separação, pode ser considerada abusiva e passível de devolução.
O STJ já se manifestou sobre a matéria, reconhecendo que a cobrança de corretagem pode ser indevida quando o consumidor não foi previamente informado de forma clara.
Como funciona a devolução dos valores?
Após o distrato, os valores devidos ao comprador devem ser restituídos com as seguintes condições, conforme a Lei nº 13.786/2018:
Exemplo prático: Cancelamento de compra de imóvel na planta
Veja como a intervenção judicial pode fazer diferença concreta no valor recebido de volta:
🏠 Caso real — Distrato com redução judicial
Um comprador havia pago R$ 69.000 em um imóvel na planta. O contrato previa retenção de 30% dos valores pagos pela incorporadora. Após análise judicial, o percentual foi reduzido para 20% com base na desproporcionalidade da cláusula.
O que fazer antes de assinar o distrato?
Nunca assine o documento de distrato enviado pela incorporadora sem antes verificar cada ponto. Os passos a seguir podem evitar prejuízos significativos:
Reúna todos os comprovantes de pagamento realizados até o momento, incluindo entrada, parcelas mensais e eventuais antecipações.
Verifique se o imóvel está em regime de patrimônio de afetação — isso define o percentual máximo de retenção aplicável.
Avalie se há cláusulas abusivas no contrato: retenções acima do permitido por lei, cobranças de taxa de fruição sem previsão clara, ou parcelamento da devolução sem fundamento.
Calcule o valor que você tem direito a receber antes de aceitar qualquer proposta da incorporadora.
Consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar qualquer documento — a economia com honorários tende a ser muito menor do que a diferença entre o que a incorporadora oferece e o que a Justiça pode garantir.
Conclusão
O distrato de imóvel na planta exige atenção. Nem sempre o que está no contrato será aplicado de forma automática, e a Justiça tem protegido o consumidor contra retenções abusivas — o que pode representar uma diferença expressiva no valor devolvido. Conhecer seus direitos antes de assinar qualquer documento é o primeiro passo para não sair prejudicado.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a consulta com um profissional de direito. Cada caso tem suas particularidades, e a análise individualizada é indispensável para uma orientação adequada.