Inquilino não paga o aluguel: o que fazer?
A inadimplência no contrato de locação é um dos problemas mais frequentes enfrentados por proprietários de imóveis. Quando o inquilino não paga o aluguel, surgem dúvidas sobre quais medidas adotar, quais caminhos jurídicos estão disponíveis e como agir com segurança sem incorrer em ilegalidades.
Neste artigo, explicamos o passo a passo para o locador que se encontra nessa situação, incluindo a análise de julgados recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Resumo prático: o proprietário não pode retirar o inquilino à força, cortar serviços essenciais ou trocar fechaduras. O caminho correto passa pela tentativa de diálogo, notificação extrajudicial e, se necessário, ação judicial de despejo.
O que não fazer: proibição da autotutela
Antes de qualquer coisa, é fundamental deixar claro: o proprietário não pode retirar o inquilino à força, independentemente do tempo de inadimplência.
Condutas como cortar água ou energia elétrica, trocar a fechadura do imóvel ou realizar qualquer ameaça verbal ou escrita são absolutamente vedadas pelo ordenamento jurídico.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é clara ao estabelecer que a ação de despejo é a única medida legal capaz de obrigar o locatário a desocupar o imóvel.
Passo a passo: o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel
💬 Passo 1 — Tente o diálogo
O primeiro passo, antes de qualquer medida formal, é buscar uma conversa direta com o inquilino. Compreender as razões da inadimplência pode abrir espaço para uma solução amigável, como parcelamento do débito, fixação de novo prazo para pagamento, desocupação voluntária ou rescisão amigável do contrato. Se houver acordo, ele deve ser formalizado por escrito — esse documento será valioso caso o inquilino descumpra o combinado.
📄 Passo 2 — Formalize a cobrança por notificação extrajudicial
Caso o diálogo não produza resultados, envie uma notificação extrajudicial ao inquilino com o demonstrativo detalhado dos débitos, incluindo:
⚖️ Passo 3 — Ajuíze a ação de despejo
Se o diálogo e a notificação não resolverem, o locador pode ajuizar: ação de despejo (para retomada do imóvel), ação de cobrança (para receber os valores em atraso), ou ambas cumulativamente na mesma ação.
Reúna: contrato de locação, documentos pessoais, escritura do imóvel, comprovantes de inadimplência e a notificação extrajudicial enviada.
A liminar de despejo: desocupação em 15 dias
Um dos instrumentos mais relevantes à disposição do locador é o pedido de liminar de despejo, previsto no artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991. Quando deferida, a liminar determina a desocupação do imóvel em apenas 15 dias, sem necessidade de ouvir previamente o inquilino.
Requisitos para concessão da liminar
Falta de pagamento dos aluguéis e encargos no vencimento.
Ausência de garantia locatícia — contrato sem fiança, seguro-fiança ou caução vigente.
Prestação de caução pelo locador no valor equivalente a três meses de aluguel.
O que os tribunais dizem sobre inquilino que não paga aluguel
Os tribunais têm consolidado importantes entendimentos sobre a aplicação do artigo 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato. Dois acórdãos recentes do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) ilustram bem as situações mais comuns.
Seguro-fiança não comprovado equivale a contrato sem garantia. A inquilina apresentou apólice de seguro residencial — e não de seguro-fiança — o que não afasta os requisitos da liminar.
Caução de R$ 2.400 com débito acumulado de R$ 7.319,48. O TJSP reformou a decisão de primeiro grau e deferiu a liminar, estabelecendo que, quando o débito supera o valor da caução, considera-se que a garantia se exauriu — o que equivale à ausência de garantia para fins da liminar.
A purga da mora: o inquilino ainda pode reverter?
Sim. Mesmo após a concessão da liminar, o locatário tem a possibilidade de purgar a mora — depositar judicialmente a integralidade do débito dentro do prazo de 15 dias fixado para desocupação. Caso o pagamento integral seja realizado, a rescisão do contrato é desfeita e a liminar perde seu efeito.
Essa possibilidade, prevista no artigo 59, § 3º, da Lei do Inquilinato, representa uma chance de o inquilino regularizar sua situação e manter a locação, desde que quite todo o débito, incluindo:
Medidas preventivas: como evitar que o inquilino não pague o aluguel
A melhor forma de lidar com a inadimplência é preveni-la. Antes de fechar um contrato de locação, o proprietário deve adotar alguns cuidados essenciais:
Conclusão
Quando o inquilino não paga o aluguel, o locador deve agir com firmeza — mas dentro dos limites da lei. O caminho vai da tentativa amigável de resolução até a via judicial, com destaque para a liminar de despejo em 15 dias quando o contrato estiver sem garantia ou quando a garantia tiver sido exaurida pelo montante da dívida.
A jurisprudência do TJSP tem aplicado o artigo 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato de forma objetiva: inadimplência + ausência (ou exaurimento) de garantia + caução prestada pelo locador = liminar de despejo deferida.
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Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para orientação específica ao seu caso, procure um advogado.